【更新版】不動産の買取は離婚時にどう選ぶ？売却手順と注意点も解説

離婚時の不動産売却における基本的な流れ

離婚に伴って不動産を売却する場合は、売り出す前に「名義と住宅ローン」「市場価値」「財産分与の方法」の3点を確認しておくことが大切です。ここでは、売却前に押さえておきたい基本的な流れを解説します。

詳しく解説していきます！

最初に不動産の名義と住宅ローンを確認する

売却の準備は、不動産の名義と住宅ローンの契約内容を確認することから始めます。理由は、不動産を売却できるのは登記上の所有者（名義人）であり、住宅ローンの債務者や連帯保証人は離婚しても自動的には変わらないためです。

不動産の名義は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認します。所有者の氏名のほか、夫婦の共有名義であればそれぞれの持分割合も記載されています。共有名義の不動産全体を売却するには、共有者である夫婦双方の同意が必要です。

住宅ローンは、金融機関と交わしたローン契約書（金銭消費貸借契約書）で債務者と連帯保証人を、返済予定表や残高証明書で残債額を確認します。ペアローンや連帯債務、連帯保証でローンを組んでいる場合、離婚後も返済義務や保証責任は残ります。家を出る側も責任を負い続けることになるため、契約内容を正確に把握しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して市場価値を把握する

名義とローンを確認したら、不動産会社に査定を依頼して現在の市場価値を把握します。複数の会社に依頼すると査定額を比べられるため、1社だけでは判断しにくい相場の幅がわかり、実態に近い価格を把握しやすくなります。

ただし、査定額は「この価格で売れる見込み」という目安で、最終的な成約価格とは異なる場合があります。査定額の高さだけで判断せず、近隣の成約事例など、その価格になった根拠を確認しておくことが大切です。周辺の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも調べられます。

査定額とローン残債を比べて財産分与の方法を決める

財産分与の方法は、査定額と住宅ローンの残債を比べてから決めます。理由は、売却代金でローンを完済できるかどうかで、分け方や取るべき手続きが変わるためです。

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を分け合う制度です。2026年4月1日施行の改正民法では、財産の形成や維持に対する夫婦それぞれの寄与の程度は、異なることが明らかでない限り等しい（2分の1ずつ）とする考え方が条文で示されました。また、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間は、離婚後2年から離婚後5年に延長されています（2026年4月1日より前に離婚した場合は従来どおり2年です）。

それぞれの段階で、不動産会社や司法書士・税理士・弁護士などの専門家に助言を受けると、手続きを円滑に進めやすくなります。

離婚時の不動産売却方法｜仲介と買取の特徴と選び方

離婚に伴って不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。どちらが適しているかは、売却価格と売却までのスピードのどちらを優先するかで変わります。ここでは、それぞれの違いと選び方を解説します。

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仲介と買取の違いを5つの項目で比較する

市場価格に近い価格で売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら買取が向いています。仲介は不動産会社が買主を探す方法、買取は不動産会社が直接買主になる方法で、次の5つの項目に違いがあります。

契約不適合責任とは、引き渡した物件の種類・品質などが契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

買取を選ぶ際は価格・依頼先・物件の状態を確認する

買取を選ぶ場合は、価格・依頼先・物件の状態の3点を事前に確認しておくことが大切です。理由は、買取はスピードや手間の面でメリットがある一方、会社や物件によって条件が大きく変わるためです。

離婚後の生活設計に合わせて売却方法を選ぶ

売却方法は、離婚後の生活設計に合わせて選ぶことが大切です。理由は、売却代金を受け取る時期や金額が、新居の費用や引越しの時期、財産分与の進め方に影響するためです。

例えば、新生活の資金がすぐに必要な場合や、決まった時期までに売却を終えたい場合は、売却時期の見通しを立てやすい買取が適しています。一方、時間に余裕があり、できるだけ高く売って財産を分けたい場合は仲介が向いています。

どちらの方法を選ぶ場合も、売却価格や売却時期は夫婦で合意しておく必要があります。仲介と買取それぞれの査定額や売却までの期間を比べたうえで、ご夫婦の状況や優先したいことに合った方法を選びましょう。

離婚に伴う不動産売却時の税金と費用

離婚に伴って不動産を売却すると、利益が出た場合の税金や、売却時の諸費用がかかります。手元に残る金額を正しく見積もるために、主な税金と費用を確認しておきましょう。

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売却益が出たら譲渡所得税がかかる

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。反対に、売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り利益が出なければ、譲渡所得税はかかりません。譲渡所得は次の式で計算します。

取得費は、購入代金や購入時の仲介手数料などの合計です（建物は経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引きます）。購入時の売買契約書がないなど取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする方法もあります。譲渡費用は、仲介手数料など売却のために直接かかった費用です。

マイホームを売却する場合は、次のような特例で税負担を抑えられる可能性があります。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

住んでいる家を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。夫婦の共有名義であれば、要件を満たす共有者それぞれが最高3,000万円まで適用できます。

家を出た側は売却の時期に注意

住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、ほかの要件を満たしている場合は特例の対象になります。

夫婦間の売買には使えない

売手と買手が夫婦や親子など特別な関係にある場合は、特例を受けられません。離婚前に夫婦の間で家を売買する場合は注意が必要です。

所有期間10年超なら軽減税率の特例もある

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3,000万円特別控除と併用して、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が所得税10.21%・住民税4%に軽減されます。

特例を使うには確定申告が必要

特例の適用で税額がゼロになる場合でも、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

財産分与で家を渡すと、渡した側に税金がかかる場合がある

財産分与で家を相手に渡した場合、受け取った側には原則として贈与税はかかりませんが、渡した側には譲渡所得税がかかる場合があります。理由は、不動産による財産分与は、分与した時の時価で不動産を譲渡したものとして扱われるためです。

渡した側：譲渡所得の対象になる

分与した時の時価で売却したものとして譲渡所得を計算し、購入時より値上がりしていて利益が出る場合は課税されます。離婚が成立した後に分与する場合などは、ほかの要件を満たせば3,000万円特別控除を使える場合があります。

受け取った側：原則として贈与税はかからない

財産分与で取得した財産には、通常は贈与税がかかりません。ただし、夫婦の協力で得た財産の額などを考慮しても分与された財産が多すぎる場合や、贈与税などを免れるための離婚と認められる場合は、贈与税がかかります。

名義変更には登録免許税がかかる

財産分与で不動産の名義を変更する所有権移転登記には、固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかります。

家を売却して現金で分けるか、家そのものを分与するかで、かかる税金が変わります。財産分与の方法を決める前に、税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売却時にかかる主な諸費用を把握する

不動産を売却するときは、税金のほかに仲介手数料・印紙税・登記関連費用などの諸費用がかかります。手元に残る金額は、売却価格から住宅ローンの残債・税金・諸費用を差し引いて見積もりましょう。

税金の取り扱いは個々の状況によって異なるため、具体的な計算や手続きは税務署や税理士に確認することをおすすめします。

離婚に伴う不動産売却をスムーズに進めるポイント

離婚に伴う不動産売却では、夫婦間の取り決めや連絡の取り方が、取引の進み具合を大きく左右します。ここでは、トラブルを防ぎながら売却を進めるための3つのポイントを解説します。

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離婚協議書を作成し、公正証書にしておく

財産分与や不動産売却に関する取り決めは、離婚協議書にまとめ、公正証書にしておくことをおすすめします。理由は、合意内容を書面に残すことで、後々の「言った・言わない」のトラブルを防げるためです。

公正証書は、公証役場で公証人が作成する公文書です。金銭の支払いについて「強制執行認諾文言」を入れておけば、支払いが滞ったときに裁判を経ずに強制執行の手続きを取ることができます。離婚協議書には、不動産について次のような内容を記載しておくと安心です。

夫婦で売却価格・役割分担・情報共有の方法を決める

売却活動を円滑に進めるには、夫婦で「売却価格」「役割分担」「情報共有」の3点を事前に決めておくことが大切です。理由は、売却中に方針が食い違うと、値下げの判断や買主との契約が遅れる原因になるためです。

離婚後は、相手と直接連絡を取りにくくなることもあります。売却の方針はできるだけ離婚前に決めておき、連絡は不動産会社を通じて行うなど、お互いに負担の少ない方法を選びましょう。

離婚時の売却に詳しい不動産会社を選ぶ

離婚に伴う売却をスムーズに進めるには、離婚時の売却に詳しく信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。依頼先を選ぶ際は、次の3点を確認しましょう。

相談の前には、登記事項証明書、住宅ローンの返済予定表、購入時の売買契約書や重要事項説明書、固定資産税の納税通知書などを用意しておくと、査定や税金の試算がスムーズに進みます。藤井寺市・羽曳野市で売却を検討している場合は、地域の相場や取引事情に詳しい地元の不動産会社にも相談してみましょう。

• 藤井寺市の不動産売却について詳しく見る
• 羽曳野市の不動産売却について詳しく見る

まとめ

離婚に伴う不動産売却は、名義と住宅ローンの確認から始まり、財産分与の方法、売却方法の選択、税金や費用の確認まで、決めることが多い手続きです。ひとつずつ順を追って進めれば、新しい生活に向けた準備を落ち着いて整えられます。

どなたにとっても大切な資産である不動産だからこそ、慎重で丁寧な対応が欠かせません。疑問やお悩みがあれば、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

株式会社ミヤウチ住センターについて

株式会社ミヤウチ住センターは、藤井寺市・羽曳野市を中心に地域密着68年、取引実績3,800件以上の不動産会社です。仲介と買取の両方に対応しているため、「できるだけ高く売りたい」「早めに現金化したい」といった売主様のご希望に合わせて、それぞれの特徴を踏まえた売却方法をご提案できます。

注文住宅や賃貸管理の事業も手がけており経営が安定しているため、売却を無理におすすめすることはありません。お話を伺ったうえで「売らない方がいい」と判断した場合は、正直にそうお伝えします。

仲介でのご売却では、他社への広告掲載も許可して広告量を最大化し、より多くの購入希望者にアプローチします。社内には宅地建物取引士・建築士・不動産コンサルティングマスター・相続手続きカウンセラーなどの有資格者がそろっており、住宅ローンや財産分与の整理が必要な離婚時のご売却にも対応しています。