【更新版】不動産の査定は離婚時に必要なの？売却や財産分与の流れも紹介

離婚時の不動産売却における財産分与の基本

離婚時に家をどう分けるかは、財産分与のルールにもとづいて決めます。ここでは、財産分与の基本的な考え方と、不動産が財産分与の対象になる範囲、住宅ローンが残っている場合の考え方を解説します。

詳しく解説していきます！

財産分与は夫婦で築いた財産を原則2分の1ずつ分ける制度

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に分け合う制度です。分ける割合は原則として2分の1ずつで、夫婦の一方が専業主婦（主夫）であった場合も、家事や育児による貢献が評価されます。

2026年4月1日に施行された改正民法では、財産分与で考慮する事情（婚姻の期間、婚姻中の生活水準、各当事者の年齢や収入など）が条文に明記されました。あわせて、財産の取得や維持に対する夫婦それぞれの寄与の程度は、異なることが明らかでない限り等しいものとされています。

財産分与は離婚後でも請求できますが、相手の財産に関する資料は同居している間のほうが把握しやすいため、できるだけ離婚前に話し合っておくことが望ましいです。

婚姻中に取得した不動産は、名義が一方だけでも財産分与の対象

婚姻中に夫婦の収入で購入した不動産は、登記上の名義が夫または妻の一方だけでも財産分与の対象になります。理由は、名義にかかわらず、夫婦が協力して築いた財産（実質的な共有財産）と考えられるためです。

一方で、次のような財産は「特有財産」と呼ばれ、原則として財産分与の対象外です。

例えば、マイホームの頭金の一部を婚姻前の預貯金や親からの援助で支払った場合、その部分は財産分与で考慮されることがあります。購入時の資金の出どころがわかる資料（預金通帳や贈与の記録など）は、捨てずに保管しておきましょう。

住宅ローンが残る家は「時価－ローン残高」で考える

住宅ローンが残っている家は、不動産の時価からローン残高を差し引いた額が、財産分与で分ける対象になります。理由は、ローンを返済しなければ不動産を自由に処分できず、実質的な価値はローンを差し引いた分になるためです。

なお、夫婦のどちらが住宅ローンの債務者や連帯保証人になっているかは、離婚しても自動的には変わりません。ローン契約書（金銭消費貸借契約書）で契約内容を確認したうえで、売却するか、どちらかが住み続けるかを判断しましょう。

不動産の評価方法と査定の重要性

財産分与で不動産を公平に分けるためには、家の価値をいくらと考えるかを夫婦で合意する必要があります。ここでは、不動産の価格の種類と、不動産会社の査定・不動産鑑定士の鑑定評価の使い分けを解説します。

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財産分与では時価（実勢価格）で評価するのが一般的

財産分与で不動産の価値を決めるときは、実際に市場で売買される価格である「時価（実勢価格）」を基準にするのが一般的です。理由は、固定資産税評価額や路線価などの公的な評価額は、時価より低い水準に設定されているためです。

公的な評価額は手軽に調べられる反面、時価より低くなりやすいため、財産分与の基準にすると家を受け取る側に有利な分け方になる場合があります。周辺の実際の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることもできます。

査定は財産分与の話し合いの前に、複数の不動産会社に依頼する

不動産会社の査定は、財産分与の話し合いを始める前に受けておくのがおすすめです。理由は、家の価値がわからないままでは、家を売って代金を分けるか、どちらかが住み続けて相手に代償金を支払うかといった方針を決められないためです。

不動産会社の査定は無料で受けられることが多く、最新の市場動向や周辺の成約事例、物件ごとの状況をふまえた現実的な価格がわかります。ただし、査定額は会社によって異なるため、次の点を意識して依頼しましょう。

合意できない場合は不動産鑑定士の鑑定評価を検討する

査定額をめぐって夫婦の意見がまとまらない場合は、不動産鑑定士による鑑定評価を検討します。鑑定評価は「不動産の鑑定評価に関する法律」にもとづいて国家資格者が行う評価で、客観性が高く、調停や裁判でも信頼性の高い資料とされています。

鑑定評価は費用がかかるため、まずは複数の不動産会社の査定額をもとに話し合い、それでも合意できない場合の選択肢として考えるとよいでしょう。

離婚時の不動産売却の手続きと注意点

離婚に伴って不動産を売却する場合は、名義やローンの確認から始め、必要書類・費用・税金を事前に把握しておくことが大切です。ここでは、売却の流れと必要書類、費用や税金、売却代金の分け方の注意点を解説します。

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名義とローン残債を確認してから売却を進める

離婚時の売却は、まず不動産の名義とローン残債を確認することから始めます。理由は、名義人でなければ売却の手続きを進められず、ローンを完済できるかどうかで売却の方法が変わるためです。

STEP1名義の確認

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、所有者と持分を確認します。共有名義の場合、家全体の売却には共有者全員の同意が必要です。

STEP2ローン残債の確認

金融機関の残高証明書や返済予定表で残債を確認します。売却代金で完済できない場合は、自己資金での補填か任意売却を検討します。

STEP3査定と売却方針の決定

不動産会社の査定を受け、売却するか、どちらかが住み続けるかを夫婦で決めます。

STEP4媒介契約と販売活動

依頼する不動産会社と媒介契約を結び、広告や内覧対応を通じて買主を探します。

STEP5売買契約と決済・引き渡し

買主と売買契約を結び、代金を受け取って物件を引き渡します。ローンが残っている場合は、決済時に完済して抵当権を抹消するのが一般的です。

離婚後は相手と連絡を取りにくくなることもあるため、売却の方針や手続きの分担は、できるだけ離婚前に決めておくとスムーズです。

売却に必要な書類をそろえる

不動産の売却には、所有者であることを証明する書類と、本人確認のための書類が必要です。主な書類は次のとおりです。

離婚で引っ越したり旧姓に戻ったりして、登記上の住所・氏名が現在のものと異なる場合は、売却時の所有権移転登記の前提として住所・氏名の変更登記が必要です。また、2026年4月1日からは住所・氏名の変更日から2年以内の変更登記が義務になり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。2026年4月1日より前に変更があった場合も対象で、2028年3月31日までに変更登記が必要です。

費用・税金・代金の分け方を決めて公正証書に残す

売却にかかる費用の負担割合と売却代金の分け方は、売却前に夫婦で決めて公正証書に残しておくのが確実です。理由は、売却後にお金の分け方でもめても、離婚後は話し合いの機会を持ちにくくなるためです。

売却にかかる主な費用

仲介手数料、登記費用（抵当権の抹消など）、売買契約書の印紙税などがかかります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法にもとづいて定められており、売買価格が800万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。

売却益には譲渡所得税がかかる

売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税の課税対象になります。マイホームを売った場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、共有名義なら共有者1人につき最高3,000万円まで適用できます。

家を出た側は売却時期に注意

住まなくなった家でも、ほかの要件を満たしていれば、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すると特例の対象になります。

家そのものを財産分与で渡す場合の税金

不動産を売らずに財産分与として相手に渡すと、渡した側は分与時の時価で譲渡したものとして譲渡所得の課税対象になります。受け取った側には、分与額が多すぎる場合などを除き、通常は贈与税がかかりません。なお、3,000万円特別控除は配偶者への譲渡には適用されないため、財産分与による譲渡の時期にも注意が必要です。

税金の取り扱いは個々の状況によって異なるため、具体的な手続きは税務署や税理士に確認しましょう。代金の分け方や費用の負担が決まったら離婚協議書にまとめ、公証人が作成する公正証書にしておくと、後々の「言った・言わない」のトラブルを防ぐ有力な証拠になります。

離婚に伴う不動産売却をスムーズに進めるポイント

離婚に伴う売却では、手続きの正確さに加えて、依頼先の選び方や売り出す時期、価格の決め方が結果を左右します。ここでは、納得のいく売却につなげるための3つのポイントを解説します。

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実績・地域の知識・対応力で不動産会社を選ぶ

離婚に伴う売却では、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。理由は、住宅ローンや財産分与、夫婦間の連絡調整など、通常の売却より確認事項が多く、不動産会社の経験や対応力が進めやすさに影響するためです。

例えば藤井寺市・羽曳野市では、近鉄南大阪線の駅（藤井寺駅・土師ノ里駅・道明寺駅・恵我ノ荘駅・高鷲駅・古市駅など）からの距離が価格を左右する要素のひとつです。また、古市古墳群の周辺には埋蔵文化財包蔵地や景観に関する規制がかかる区域があり、建て替えの際に届出などが必要になる土地もあります。こうした地域の事情に詳しい会社であれば、買主への説明も含めて適切に対応しやすくなります。

• 藤井寺市の不動産売却について詳しく見る
• 羽曳野市の不動産売却について詳しく見る

売却時期は市場の動きと手続きの期限をあわせて判断する

売却時期は、不動産市場の動きだけでなく、離婚に関わる手続きや税金の期限もふまえて判断することが大切です。理由は、需要が高まる時期を待って売却を先延ばしにすると、期限を過ぎて不利になるおそれがあるためです。

一般に、新生活が始まる春や、転勤の多い秋の前後は住み替えの需要が高まりやすいといわれます。一方で、離婚に伴う売却では次の期限や事情にも注意が必要です。

売却活動の開始から引き渡しまでには一定の期間がかかるため、期限から逆算して早めに準備を始めましょう。

相場に合った売り出し価格を設定し、値下げの下限を決めておく

売り出し価格は、査定額や周辺の成約事例をもとに、相場に合った価格に設定します。理由は、高すぎる価格は買主に敬遠されて売却が長引き、低すぎる価格は財産分与で分けられる金額を減らしてしまうためです。

共有名義の場合や、売却代金を財産分与で分ける場合は、買主から値下げの交渉があるたびに夫婦で合意する必要があります。売り出す前に、次の2点を決めておきましょう。

なお、早く確実に現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法もあります。買取は仲介に比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、買主を探す期間がかからず、売却時期の見通しを立てやすいのが特徴です。

まとめ

離婚時の不動産売却は、財産分与を公平に行い、新しい生活を始めるための大切な手続きです。財産分与のルールや家の評価方法、必要書類や税金を順に確認していけば、複雑に思える手続きも一つずつ進められます。

どなたにとっても大切な資産である不動産だからこそ、慎重で丁寧な対応が欠かせません。疑問やお悩みがあれば、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

株式会社ミヤウチ住センターについて

株式会社ミヤウチ住センターは、藤井寺市・羽曳野市を中心に地域密着68年、取引実績3,800件以上の不動産会社です。仲介と買取の両方に対応しているため、「できるだけ高く売りたい」「早めに現金化したい」といった売主様のご希望に合わせた売却方法をご提案できます。

注文住宅や賃貸管理の事業も手がけており経営が安定しているため、売却を無理におすすめすることはありません。お話を伺ったうえで「売らない方がいい」と判断した場合は、正直にそうお伝えします。

仲介でのご売却では、他社への広告掲載も許可して広告量を最大化し、より多くの購入希望者にアプローチします。社内には宅地建物取引士・建築士・不動産コンサルティングマスター・相続手続きカウンセラーなどの有資格者がそろっており、財産分与や住宅ローンの整理が必要な離婚時のご売却にも対応しています。