【更新版】羽曳野市で投資用不動産を売るなら今がチャンス！利回り重視の投資家に魅力を伝える方法

羽曳野市の不動産市場と投資環境

羽曳野市で投資用不動産を売却する際は、まず地域の交通アクセスや人口動向を把握しておくことが大切です。投資家は物件そのものだけでなく、エリアの将来性も含めて購入を判断するためです。ここでは、羽曳野市の不動産市場と投資環境の特徴を解説します。

詳しく解説していきます！

羽曳野市は近鉄南大阪線沿線のベッドタウン

羽曳野市は、大阪市への通勤・通学圏にあるベッドタウンです。理由は、市内に近鉄南大阪線の5つの駅があり、市の資料でも大阪市まで30分でアクセスできるとされているためです。

市内の駅は、恵我ノ荘駅・高鷲駅・古市駅・駒ヶ谷駅・上ノ太子駅の5駅です。このうち古市駅は、近鉄南大阪線と長野線が分岐する市内の交通の拠点です。また、広域的な幹線道路も通っており、自動車でのアクセスにも恵まれています。

羽曳野市は大阪府の南東部に位置し、市内には世界遺産「百舌鳥・古市古墳群」の古墳が点在しています。ブドウやいちじく、ワインなどの特産物もあり、歴史と自然に恵まれた住宅都市です。

人口は減少傾向のため、立地ごとに賃貸需要を見極める

羽曳野市の人口は減少傾向にあります。市の資料によると、2000年（平成12年）の119,246人をピークに減少し、2020年（令和2年）の国勢調査では108,736人、住民基本台帳では2025年（令和7年）10月末時点で106,795人となっています。

年齢別に見ると、2020年時点で65歳以上の老年人口は33,318人、0〜14歳の年少人口は12,338人で、高齢化が進んでいます。

人口が減少している地域では、市全体の傾向だけで投資判断をすることは難しくなります。駅からの距離や周辺の生活利便性など、物件ごとの立地条件で賃貸需要を見極めることが重要です。売却する際も、物件の立地の強みを具体的に伝えることが投資家の評価につながります。

投資家が注目しやすいのは駅に近く生活利便性の高いエリア

投資家が注目しやすいのは、古市駅周辺をはじめとする、駅に近く生活利便性の高いエリアです。理由は、通勤・通学に便利な物件は入居者を確保しやすく、賃貸需要が安定しやすいためです。

物件タイプとしては、ファミリー向けの広めの間取りのマンションや一戸建てのほか、築年数が経過した物件をリノベーションして付加価値を高める手法もあります。羽曳野市の不動産市場の特徴をまとめると、次のとおりです。

投資を検討する際も、売却を検討する際も、地域の特性と物件ごとの立地条件をあわせて確認することが大切です。

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投資用不動産の利回りと収益性の考え方

投資家は、利回りをもとに物件の収益性や購入価格を判断します。売主も利回りの計算方法を理解しておくと、売出価格の設定や価格交渉の場面で役立ちます。ここでは、表面利回りと実質利回りの違い、高い利回りを実現するポイントと注意点を解説します。

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表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割って計算する

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って計算します。運営費用を差し引かずに計算するため、物件の収益性を手早く比べるときの目安として使われます。

例えば、物件価格が3,000万円で年間家賃収入が150万円の場合、表面利回りは5％です。物件広告などで利回りを見るときは、表面利回りと実質利回りのどちらで表示されているかを確認しておきましょう。

実質利回りは運営費用と購入時諸費用を含めて計算する

実際の収益性は、運営費用と購入時の諸費用を反映した実質利回りで判断します。理由は、家賃収入から管理費や税金などを支払った後に残るお金が、投資家にとっての実際の収益になるためです。

例えば、物件価格3,000万円、購入時諸費用210万円、年間家賃収入150万円、年間運営費用23万円の場合、実質利回りは約3.96％です（127万円 ÷ 3,210万円 × 100）。

年間運営費用には、管理委託費、固定資産税・都市計画税、修繕費、火災保険料などが含まれます。利回りの水準は、物件の種類や立地、築年数、設備の状況によって大きく異なるため、羽曳野市の物件については、周辺の売出事例や成約事例をもとに確認しましょう。

高い利回りを実現するポイントと注意点

高い利回りを実現するには、立地の選定、物件の状態、適正な家賃設定の3点が重要です。ただし、利回りの高さだけで判断すると、空室や修繕費用などのリスクを見落とすおそれがあります。

利回りと各リスクを総合的に比べたうえで判断することが大切です。

投資家に選ばれる物件の条件と選定基準

投資用不動産を売却する際は、投資家がどのような条件で物件を選んでいるかを知っておくことが大切です。投資家の視点で物件の強みを整理できれば、売却時のアピールにも活かせます。ここでは、投資家が重視する条件と、物件の魅力を高める方法を解説します。

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立地と管理体制は投資家に特に重視される

投資家が物件を選ぶ際に特に重視するのは、立地と管理体制です。理由は、どちらも入居者の確保と家賃収入の安定に直結するためです。

立地では、最寄り駅やバス停までの距離、周辺の商業施設や教育機関の充実度などが確認されます。生活に便利な立地は物件の魅力を高め、空室リスクの低減につながります。

立地（重要度：高）

交通アクセスの良さや、周辺施設の充実度が見られます。

管理体制（重要度：高）

信頼できる管理会社がついているか、適切なメンテナンスが行われているかが見られます。

設備・間取り（重要度：中）

入居者のニーズに合った設備や、機能的な間取りかどうかが見られます。

リノベーション（重要度：中）

内装や設備の更新、デザインの改善によって魅力を高められるかが見られます。

空き家の状況と管理体制が収益の安定性を左右する

空室を抑えて家賃収入を安定させるには、地域の空き家の状況を踏まえたうえで、適切な管理体制を整えることが重要です。

羽曳野市の空家等対策計画によると、総務省の住宅・土地統計調査にもとづく市の空き家率は、2018年（平成30年）の16.3％から2023年（令和5年）は14.5％に下がりました。ただし、2013年（平成25年）の14.0％と比べると高く、空き家の数も増えています。

なお、空き家率は総住宅数に占める空き家の割合で、賃貸住宅だけの空室率とは異なる指標です。個別の物件については、周辺の賃貸物件の募集状況などもあわせて確認しましょう。

管理面では、信頼できる管理会社を選び、日常的なメンテナンスや入居者対応を適切に行うことで、物件の価値を維持しやすくなります。管理状況や修繕の記録が整っている物件は、投資家にとって判断材料が多く、安心して購入を検討しやすくなります。

設備や間取りの古さはリノベーションで改善できる

築年数が経過した物件でも、設備や間取りはリノベーションで改善できる場合があります。キッチンや浴室などの水回り設備の更新や間取りの見直しは、入居者の満足度を高める代表的な方法です。

リノベーションで物件の競争力が高まれば、賃料の見直しや空室期間の短縮が期待できます。ただし、売却前に工事を行うかどうかは、工事費用と売却価格への影響を比べて判断する必要があります。現状のまま売却し、改善の余地を投資家に提案する方法もあるため、不動産会社に相談しながら検討しましょう。

効果的な売却戦略と売却時の費用・税金

羽曳野市で投資用不動産をスムーズに売却するには、適切な価格設定、投資家に向けた情報提供、そして売却時にかかる費用や税金の把握が欠かせません。ここでは、それぞれのポイントを解説します。

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売出価格は取引価格と利回りの両面から決める

売出価格は、周辺の類似物件の取引価格と、投資家が求める利回りの両面から決めることが大切です。理由は、相場より高すぎる価格では売却期間が長引き、低すぎる価格では本来得られる利益を失うことになるためです。

投資家は、「年間家賃収入 ÷ 期待する利回り」で購入価格の目安を考えることがあります。例えば、年間家賃収入150万円の物件を表面利回り5％で評価すると、価格の目安は3,000万円です。同じ物件でも、投資家が求める利回りが高くなるほど価格の目安は下がります。

周辺の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることもできます。あわせて不動産会社の査定を受け、市場の動向を踏まえた現実的な価格を設定しましょう。

収益情報を具体的に開示して投資家にアピールする

投資家に物件の魅力を伝えるには、収益性や管理状況を具体的な情報として開示することが効果的です。投資家は数字や資料をもとに購入を判断するため、情報が整っているほど検討を進めやすくなります。

これらを組み合わせることで投資家の関心を集めやすくなり、問い合わせや内覧の増加が期待できます。

印紙税・仲介手数料・譲渡所得税を事前に把握する

投資用不動産の売却では、主に印紙税・仲介手数料・譲渡所得税がかかります。事前に金額を試算して売却計画に組み込んでおくと、手元に残る金額を把握しやすくなり、予期せぬ出費を防げます。

例えば2026年中に売却する場合、2020年12月31日以前に取得した物件が長期譲渡所得（税率20.315％）の対象になります。また、賃貸用の建物の取得費は、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算します。マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、自分が住んでいない投資用不動産には適用されない点にも注意しましょう。

税金の取り扱いは個々の状況によって異なるため、具体的な計算や申告については税務署や税理士に確認することをおすすめします。

まとめ

羽曳野市で投資用不動産を売却する際は、地域の人口動向や交通アクセスを把握し、投資家の視点で物件の強みを整理することが大切です。利回りの考え方や売却時の費用・税金を理解しておけば、納得のいく条件で売却を進めやすくなります。

投資用不動産は、入居者との賃貸借契約や収益の状況など、居住用の住宅とは異なる確認事項があります。疑問やお悩みがあれば、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

株式会社ミヤウチ住センターについて

株式会社ミヤウチ住センターは、藤井寺市・羽曳野市を中心に地域密着68年、取引実績3,800件以上の不動産会社です。仲介と買取の両方に対応しているため、「できるだけ高く売りたい」「早めに現金化したい」といった売主様のご希望に合わせた売却方法をご提案できます。

注文住宅や賃貸管理の事業も手がけており経営が安定しているため、売却を無理におすすめすることはありません。お話を伺ったうえで「売らない方がいい」と判断した場合は、正直にそうお伝えします。

仲介でのご売却では、他社への広告掲載も許可して広告量を最大化し、より多くの購入希望者にアプローチします。社内には宅地建物取引士・建築士・不動産コンサルティングマスター・相続手続きカウンセラーなどの有資格者がそろっており、投資用不動産のご売却についてもお気軽にご相談いただけます。