相続した不動産の売却方法は？手続きの進め方についても解説

相続した不動産を売却したいものの、何から手続きを進めればよいのか、税金はどのくらいかかるのかと不安を感じていませんか。
相続登記や遺産分割協議、売却時の税金や控除の確認は必要事項が多く、準備不足のまま進めると手続きが滞ったり、想定外の負担が生じたりすることがあります。
本記事では、相続した不動産を売却する際の手続きの流れや税金の計算方法、控除や特例の活用ポイント、起こりやすいトラブルへの備えについて解説します。
不動産を相続する予定があり、売却までを安心して進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続した不動産を売却する手続きの流れ

不動産を相続し売却するにあたって、全体的な手続きをおさえましょう。
まずは、相続開始から売却までの手続きや準備について、解説していきます。

売却までの流れ

相続が始まったら、まずは遺言書の有無を確認し、内容に沿って手続きを進める準備を整えましょう。
遺言書がない場合は、戸籍を集めて法定相続人を確定し、不動産を含む遺産全体の内容を整理していくことが大切です。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を引き継ぐのかを話し合い、内容がまとまったら遺産分割協議書を作成します。
その後は、売却に向けた前提として、法務局で不動産の名義を相続人へ変更する相続登記を進める流れです。
換価分割を考えている場合でも、あらかじめ名義の持ち方を整理しておくことで、その後の手続きを進めやすくなります。

売却時に必要な書類

売却時に必要となるのは、被相続人の戸籍謄本や住民票の除票、相続人全員の住民票、印鑑証明書などの書類です。
戸籍は本籍地の市区町村で取得しますが、本籍の移動が多い場合は、集めるまでに時間がかかることがあります。
一方で、住民票の除票や印鑑証明書、固定資産評価証明書は、市区町村の窓口で比較的早く取得しやすい書類です。
固定資産評価証明書は、登録免許税の計算や査定時の確認にも使うため、早めに準備しておくと流れがスムーズになります。
また、相続関係説明図を作成しておくと、被相続人と相続人の関係を整理しやすく、手続きも進めやすくなります。
なお、相続登記後に通知される登記識別情報は、売却時の名義移転で必要になるため、紛失しないよう保管しておきましょう。

媒介契約の種類と選び方

査定には、資料をもとにした「机上査定」と現地を確認する「訪問査定」があり、売却の目的に応じて使い分けることが大切です。
媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ依頼の仕方や売却活動の進め方に違いがあります。
1社にしっかり任せて進捗報告も重視したい方には専属専任媒介、自分でも買主を探したい方には専任媒介を選ぶと良いでしょう。
複数社に同時に依頼して広く買主を探したい場合は、一般媒介が向いています。
なお、契約後は写真撮影や広告準備を進めて売り出しに入り、通常は数か月かけて成約を目指していく流れとなっています。

不動産売却益にかかる税金と控除・特例の活用

前章では、売却のための手続きについて述べましたが、売却して利益が出た場合の税金についても気になりますよね。
ここでは、売却益にかかる税金の計算方法や、特例の活用について解説します。

税金の計算式と算出方法

売却益にかかる税金は、まず売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、譲渡所得を求めます。
取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれますが、資料が不足している場合は、概算取得費を使うこともあります。
また、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費、解体費など、売却のために直接かかった費用が含まれているのが特徴です。
こうして出した金額から特別控除を差し引き、課税譲渡所得に税率を掛けて税額を計算していきます。
相続した不動産の保有期間は、原則として被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期か短期かの判定も確認しておきましょう。

利用できる控除と特例

代表的な控除として、居住用財産の3,000万円特別控除があり、譲渡所得の負担を抑えやすくなるのが特徴です。
ただし、この制度を使うには居住要件や譲渡先の条件があり、親族など特別な関係者への売却では使えない場合があります。
また、被相続人が1人で住んでいた家を売る場合は、相続空き家の特例を使える可能性があります。
この特例では、建物の利用状況や耐震性、譲渡期限などの条件を満たしているかを、事前に確認しておくことが大切です。
なお、適用を受ける際は、必要書類をそろえたうえで、確定申告をおこなう必要があります。

最新税制と申告の手順

申告の際は、売買契約書や取得時の資料、仲介手数料の領収書、登記事項証明書などをそろえておく必要があります。
税制や費用の扱いは、売却した年度によって変わることがあるため、申告前に最新の制度内容を確認しておきましょう。
売却した年の翌年には、決められた確定申告期間内に申告書を提出する流れになります。
また、特例を使う場合は、通常の申告書類にくわえて、要件を満たしていることを示す添付書類も整えなければなりません。
とくに、相続空き家の特例では、市区町村が発行する確認書が必要になるため、早めに準備を進めておきましょう。

相続不動産を売却する際の注意点

ここまで、売却の手続きや税金について解説しましたが、売却時に起こりやすいトラブルの回避策もおさえておきましょう。
最後に、相続不動産の売却における注意点や、ラブル対策について解説していきます。

相続登記義務化のリスク

2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から、3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく放置すると、過料の対象となる可能性があるため、売却前に名義の確認を済ませておくことが大切です。
すでに始まっている相続でも期限管理が必要になるため、まずは登記簿の内容を確認しておきましょう。
また、遺産分割がまだまとまっていない場合でも、相続人申告登記を活用することで、義務への対応を進めやすくなります。
住所変更登記が必要なケースでは、相続登記とあわせて整えておくと、その後の売却手続きが進めやすくなります。

契約不適合責任への備え

契約不適合責任とは、引渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が一定の責任を負う仕組みです。
これに備えるには、建物状況調査を活用して、雨漏りや傾きなどを事前に確認しておく方法が有効です。
また、設備表や物件状況報告書に修繕履歴や越境の有無を記載し、買主へきちんと伝えることで、行き違いを防ぎやすくなります。
土地境界があいまいな物件では、測量図や境界確認書の有無もあわせて確認しておきましょう。
引渡し後に不具合が見つかった場合は、まず契約書と告知内容を見直し、仲介会社を通じて事実関係を整理していきます。
そのうえで、補修や代金調整の必要性を話し合い、内容がまとまったら合意書を作成すると、その後の対応も進めやすくなります。

共有状態での売却リスク

遺産分割協議が終わっていない状態では、相続人全員の意思がまとまりにくく、売却の判断も進みにくくなります。
共有名義の不動産は全員の合意があれば売却できますが、1人でも反対すると手続きが止まりやすくなります。
話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停や審判を利用して、分け方を整理していく流れです。
すでに共有状態で意見が分かれている場合は、共有物分割訴訟によって解決を図る方法もあります。
なお、早い段階で名義や持分、希望条件を整理し、必要に応じて専門家へ相談すると進めやすくなります。

まとめ

不動産を売却するには、遺産分割協議や相続登記などの準備を済ませたうえで、目的に合う媒介契約を結び不動産会社へ依頼します。
売却益にかかる税金は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算し、要件を満たせば特別控除などを使って翌年に確定申告をおこないます。
相続登記への対応や契約不適合責任への備え、共有名義のトラブル回避を意識することで、売却を進めやすくなるでしょう。