【更新版】不動産売却は離婚時にどう進めるのか？大阪市で役立つ流れや注意点をご紹介

離婚時の不動産売却における基本的な流れ

離婚に伴って不動産を売却する場合、手順を押さえて進めることで、夫婦間のトラブルを防ぎながらスムーズに取引を進められます。ここでは、売却前の確認から引き渡しまでの一般的な流れを解説します。

詳しく解説していきます！

最初に不動産の名義と住宅ローンの債務者を確認する

離婚時の売却は、まず「誰が所有者か」と「誰がローンを負っているか」を確認することから始めます。理由は、名義人でなければ売却手続きを進められず、住宅ローンの契約内容は離婚しても自動的には変わらないためです。

不動産の名義は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。所有者の氏名だけでなく、共有名義の場合はそれぞれの持分割合も記載されています。登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

住宅ローンの名義は、金融機関と交わしたローン契約書（金銭消費貸借契約書）で確認します。ペアローン・連帯債務・連帯保証でローンを組んでいる場合、離婚後も返済義務や保証責任は残ります。家を出る側も責任を負い続けることになるため、売却するかどうかを決める前に契約内容を正確に把握しておきましょう。

査定額とローン残債を比べ、財産分与の方法を決める

売却するかどうかは、不動産の査定額と住宅ローンの残債を比べてから判断します。理由は、売却代金でローンを完済できるかどうかで、取るべき手続きが大きく変わるためです。

財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を分け合う制度です。分け方は夫婦の話し合いで決めますが、2026年4月1日施行の改正民法では、財産の取得や維持に対する夫婦それぞれの寄与の程度は、差があることが明らかでない限り2分の1ずつとする考え方が条文で示されました。また、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間は、離婚後2年から離婚後5年に延長されています（2026年4月1日より前に離婚した場合は従来どおり2年です）。

話し合いで決まった内容は離婚協議書にまとめ、公正証書にしておくことをおすすめします。公正証書は公証人が作成する公文書で、後々の「言った・言わない」のトラブルを防ぐ有力な証拠になります。

売却活動は6つのステップで進める

売却活動は、査定の依頼から代金の決済・引き渡しまで、6つのステップで進みます。段階ごとに夫婦の合意が必要になる場面があるため、全体の流れを先に把握しておくと安心です。

各段階で不動産会社や司法書士・税理士などの専門家に助言を受けることも、スムーズな取引に役立ちます。

住宅ローンが残っている場合の対応方法

離婚時に住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、ローンを完済できるかどうかで進め方が変わります。ここでは、売却時の注意点と、完済できない場合の「任意売却」について解説します。

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住宅ローンが残っていても売却は可能

住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能です。理由は、売却代金でローンを完済し、決済と同時に金融機関の抵当権を抹消する方法が一般的だからです。売却を進める際は、次の3点に注意しましょう。

完済できない場合は任意売却を検討する

売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、「任意売却」という方法を検討できます。任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関と協議したうえで市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。

返済が滞ったまま放置すると、最終的には裁判所による競売にかけられます。任意売却は通常の売却に近い形で販売活動を行うため、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。

任意売却の手続きの流れ

任意売却は、金融機関への相談から残債務の返済方法を決めるところまで、5つのステップで進みます。

任意売却は金融機関との調整が必要なぶん、通常の売却より時間がかかることがあります。返済が苦しくなりそうな段階で早めに相談することが、選択肢を広げることにつながります。

共有名義の不動産を売却する際のポイント

夫婦の共有名義になっている不動産は、売却の進め方や売却後のお金の分け方に注意が必要です。ここでは、売却の手順、合意できない場合の対応、売却後の利益分配と税金について解説します。

詳しく解説していきます！

共有名義の不動産を売却する5つの手順

共有名義の不動産は、共有者全員が同意すれば、通常の売却とほぼ同じ流れで売却できます。ポイントは、売買契約や決済の場面で共有者全員の関与が必要になることです。

STEP1名義人と持分の確認

登記事項証明書を取得し、名義人とそれぞれの持分割合を確認します。

STEP2売却の合意形成

共有者全員の同意が必要です。一方の意思だけでは、不動産全体の売却は進められません。

STEP3不動産会社への依頼

信頼できる不動産会社を選び、売却活動を始めます。

STEP4売買契約の締結

買主が決まったら、共有者全員で売買契約を結びます。

STEP5決済と引き渡し

売却代金を受け取り、物件を引き渡します。

離婚後は相手と連絡を取りにくくなることもあるため、売却の方針や手続きの分担は、できるだけ離婚前に決めておくとスムーズです。

合意できない場合は持分のみの売却も可能

共有者全員の同意が得られない場合でも、自分の持分だけを売却することは可能です。ただし、持分だけを購入しても不動産全体を自由に使えるわけではないため、買い手が見つかりにくく、売却価格も低くなる傾向があります。

そのため、可能であれば共有者全員で協力して不動産全体を売却するのが望ましい方法です。話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの専門家に相談しながら進めましょう。

売却後の利益分配と税金の注意点

売却代金は原則として共有持分の割合に応じて分配しますが、離婚時は財産分与として、持分割合に関係なく2分の1ずつ分けるケースもあります。分け方は、財産分与の話し合いの中で決めておきましょう。

売却益には譲渡所得税がかかる

売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税の課税対象になります。

3,000万円特別控除は共有者それぞれに適用できる場合がある

マイホームを売却したときの3,000万円特別控除は、要件を満たせば共有者1人につき3,000万円まで適用できます。

家を出た側は売却時期に注意

住まなくなった家でも、ほかの要件を満たしていれば、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すると特例の対象になります。

家そのものを財産分与で渡す場合も課税されることがある

不動産を売却せずに財産分与として相手に渡した場合、渡した側は分与時の時価で譲渡したものとして、譲渡所得の対象になります。

税金の取り扱いは個々の状況によって異なるため、具体的な手続きは税務署や税理士に確認することをおすすめします。

藤井寺市・羽曳野市で不動産を売却する際の地域特有の注意点

藤井寺市・羽曳野市で不動産を売却する際には、一般的な手続きに加えて、地域の相場や古市古墳群の周辺ならではの規制を押さえておくことが大切です。ここでは、地元で売却を進める際の3つのポイントを解説します。

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エリアごとの相場を把握して価格を決める

藤井寺市・羽曳野市で売却する場合も、物件があるエリアの相場に合わせた価格設定が欠かせません。理由は、同じ市内でも駅からの距離や周辺環境によって、買主の需要や成約価格が変わるためです。

藤井寺市には近鉄南大阪線の藤井寺駅・土師ノ里駅・道明寺駅、羽曳野市には同線の恵我ノ荘駅・高鷲駅・古市駅などがあり、駅からの距離や生活利便性は価格を左右する要素のひとつです。

周辺の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることもできます。あわせて不動産会社の査定を受け、実際の成約事例をもとに価格を判断しましょう。

古市古墳群周辺の規制を確認する

古市古墳群の周辺で売却する場合は、埋蔵文化財や景観に関する規制を事前に確認しておくことが重要です。理由は、買主が建て替えや新築を考える際に、届出や認定などの手続きが必要になる土地があるためです。

藤井寺市と羽曳野市にまたがる古市古墳群は、2019年に「百舌鳥・古市古墳群」として世界遺産に登録されました。売却前には、次のポイントを確認しておきましょう。

これらは重要事項説明の対象にもなるため、売却を始める前に不動産会社と一緒に確認しておくと、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

地域の事情に詳しい不動産会社を選ぶ

適正な価格でスムーズに売却するためには、地域の事情に詳しい不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社には大きく分けて次の2つのタイプがあり、それぞれ得意分野が異なります。

離婚に伴う売却は、住宅ローンや財産分与など確認事項が多いため、査定額の高さだけでなく、説明のわかりやすさや対応の丁寧さも含めて依頼先を選びましょう。

• 藤井寺市の不動産売却について詳しく見る
• 羽曳野市の不動産売却について詳しく見る

まとめ

離婚時の不動産売却は、新しい生活を始めるための大切な一歩です。財産分与や名義、住宅ローンの残債への対応など、複雑に思える手続きも、正しい知識があれば一つずつ進められます。

どなたにとっても大切な資産である不動産だからこそ、慎重で丁寧な対応が欠かせません。疑問やお悩みがあれば、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

株式会社ミヤウチ住センターについて

株式会社ミヤウチ住センターは、藤井寺市・羽曳野市を中心に地域密着68年、取引実績3,800件以上の不動産会社です。仲介と買取の両方に対応しているため、「できるだけ高く売りたい」「早めに現金化したい」といった売主様のご希望に合わせた売却方法をご提案できます。

注文住宅や賃貸管理の事業も手がけており経営が安定しているため、売却を無理におすすめすることはありません。お話を伺ったうえで「売らない方がいい」と判断した場合は、正直にそうお伝えします。

仲介でのご売却では、他社への広告掲載も許可して広告量を最大化し、より多くの購入希望者にアプローチします。社内には宅地建物取引士・建築士・不動産コンサルティングマスター・相続手続きカウンセラーなどの有資格者がそろっており、住宅ローンや共有名義の整理が必要な離婚時のご売却にも対応しています。