【更新版】不動産売却を離婚時に考える方へ！藤井寺市で役立つ手順と注意点を解説

離婚時の不動産売却における基本的な流れ

離婚に伴って不動産を売却する場合、手順を押さえて進めることで、夫婦間のトラブルを防ぎながら取引を進めやすくなります。ここでは、売却前の確認事項から売却活動、財産分与の取り決めまでの流れを解説します。

詳しく解説していきます！

最初に共有財産か特有財産か、名義は誰かを確認する

離婚時の不動産売却は、まず「その不動産が財産分与の対象か」と「誰の名義か」を確認することから始めます。理由は、財産分与の対象かどうかで売却代金の分け方が変わり、名義によって売却に必要な同意の範囲が決まるためです。

なお、婚姻前の預貯金や親からの援助を住宅の頭金に充てた場合などは、その部分が特有財産として考慮されることがあります。判断が難しい場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

名義は、法務局で取得できる「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。名義が夫婦の一方なら「単独名義」、双方なら「共有名義」です。共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。単独名義の場合は名義人が売却の手続きを進められますが、財産分与の対象であれば、売却代金の分け方を夫婦で話し合っておく必要があります。

売却活動は5つのステップで進め、必要書類をそろえる

売却活動は、相場の調査から引き渡しまで5つのステップで進みます。全体の流れを先に把握し、必要書類を早めにそろえておくと、夫婦それぞれの準備も進めやすくなります。

住宅ローンが残っている場合は、残高がわかる書類（返済予定表など）も用意しておくと、売却代金で完済できるかを確認しやすくなります。

財産分与の取り決めは早めに行い、公正証書に残す

売却代金の分け方や住宅ローンの残債の処理は、できるだけ離婚前の早い段階で取り決めておくことが重要です。理由は、離婚後は相手と連絡を取りにくくなることがあり、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間にも期限があるためです。

2026年4月1日に施行された改正民法では、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間が、離婚後2年から離婚後5年に延長されました。ただし、2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり離婚後2年です。また、財産の形成や維持に対する夫婦それぞれの寄与の程度は、差があることが明らかでない限り等しいものとする考え方が条文に明記されました。

住宅ローンが残っている場合は、査定額とローン残高を比べ、売却代金で完済できるかを確認したうえで分け方を決めます。完済できない場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して任意売却を検討することになります。

話し合いで決まった内容は離婚協議書にまとめ、公正証書にしておくことをおすすめします。公正証書は公証人が作成する公文書のため、後々の「言った・言わない」のトラブルを防ぐ有力な証拠になります。

なお、売却理由が離婚であっても、物件そのものの価値が変わるわけではありません。価格は立地や建物の状態、周辺の取引事例をもとに決まるため、売却理由を過度に心配する必要はありません。

藤井寺市の不動産市場と売却のポイント

藤井寺市で不動産を売却する際は、一般的な手続きに加えて、市の特徴や最新の地価の動向、地域ならではの規制を押さえておくことが大切です。ここでは、藤井寺市で売却を進める際の3つのポイントを解説します。

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藤井寺市は大阪市内へ通勤・通学しやすいコンパクトな住宅都市

藤井寺市は、大阪府の南東部に位置する面積約8.89平方キロメートルのコンパクトな住宅都市です。市内を近鉄南大阪線と道明寺線が通り、大阪市内への通勤・通学がしやすい立地であることが、住宅需要を支える要素のひとつになっています。

市内には南大阪線の藤井寺駅・土師ノ里駅・道明寺駅があり、スーパーやコンビニエンスストアなどの生活関連施設もそろっています。駅からの距離や生活利便性は、売却価格を左右する要素のひとつです。

また、隣接する羽曳野市にも同線の恵我ノ荘駅・高鷲駅・古市駅などがあります。両市にまたがる古市古墳群は、2019年に「百舌鳥・古市古墳群」として世界遺産に登録されました。

最新の地価動向と周辺の取引価格をもとに価格を決める

売却価格は、最新の地価動向と周辺の取引事例をもとに設定することが大切です。理由は、相場より高すぎる価格では買主が見つかりにくく、低すぎると本来得られるはずの売却代金を逃してしまうためです。

大阪府が公表している2026年（令和8年）地価公示（毎年1月1日時点）の結果では、藤井寺市の住宅地の平均変動率はプラス0.7%（前年はプラス0.6%）でした。大阪府全体の住宅地はプラス2.8%、隣接する羽曳野市はマイナス0.1%で、同じ南河内地域でも動きには差があります。

ただし、これは市全体の平均です。同じ市内でも、駅からの距離や周辺環境によって需要や成約価格は変わります。周辺の取引価格は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられるため、あわせて不動産会社の査定を受け、実際の成約事例をもとに判断しましょう。

古市古墳群周辺の規制と空き家の管理状態を確認する

古市古墳群の周辺など史跡の多いエリアで売却する場合は、文化財や景観に関する規制を事前に確認しておく必要があります。理由は、買主が建て替えや新築を考える際に、届出や建物の高さ制限などが関わる土地があるためです。

これらには重要事項説明の対象になる項目も含まれるため、売却を始める前に不動産会社と一緒に確認しておくと、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

• 藤井寺市の不動産売却について詳しく見る
• 羽曳野市の不動産売却について詳しく見る

離婚に伴う不動産売却時の法的・税務的な注意点

離婚に際して不動産を売却する場合は、法律上の手続きと税金のルールを理解しておくことが重要です。ここでは、登記や契約の手続き、譲渡所得税の計算と税率、3,000万円特別控除と売却時の諸費用について解説します。

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共有名義の売却は全員の合意が必要。登記の手続きも確認する

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要です。理由は、共有者の一方の意思だけでは、不動産全体の売買契約や所有権移転登記を進められないためです。

売却時には、売買契約書の作成や所有権移転登記のほか、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記も必要になります。また、2026年4月1日から、不動産の名義人は住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請することが義務になりました。離婚に伴う転居や姓の変更で、登記上の住所・氏名と現在の情報が異なる場合は、売却の前に変更登記が必要です。

登記の手続きは司法書士、夫婦間の取り決めは弁護士など、専門家の助言を受けながら進めると安心です。藤井寺市では、市役所で弁護士による無料法律相談を実施しています。

予約の受付期間などは変わる場合があるため、最新の情報は藤井寺市の公式サイトでご確認ください。

売却益には譲渡所得税がかかり、税率は所有期間で決まる

不動産の売却で利益が出た場合は、所得税と住民税（譲渡所得税）がかかります。理由は、売却によって得た利益が「譲渡所得」として課税の対象になるためです。譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費

購入代金に、購入時の仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税などを加えた金額です。建物は、ここから減価償却費相当額を差し引きます。取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とすることができます。

譲渡費用

売却のためにかかった費用で、仲介手数料や売買契約書の印紙税、測量費などが該当します。

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。

マイホームを売却し、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合は、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税10.21%・住民税4%に軽減される特例もあります。

マイホームの3,000万円特別控除と売却時の諸費用を確認する

マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。所有期間の長短に関係なく使える特例のため、離婚時の売却でも税負担を抑えられる可能性があります。

家を出た側も対象になる場合がある

離婚で先に家を出た場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象になります。

夫婦や親子など特別な関係の人への売却は対象外

売手と買手が夫婦や親子など特別な関係にある場合は、この特例を受けられません。

共有名義なら共有者それぞれが使える場合がある

要件を満たせば、共有者1人につき最高3,000万円まで控除できます。

前年・前々年に同じ特例を受けていないこと

売却した年の前年・前々年に、この特例やマイホームの買換えの特例などを受けていないことが要件の1つです。

税額がゼロでも確定申告が必要

控除によって税額がかからなくなる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。

家を財産分与で渡した場合も課税されることがある

不動産を売却せずに財産分与として相手に渡した場合、渡した側は分与した時の時価で売却したものとして、譲渡所得の対象になります。

売却時には、税金のほかにも次のような諸費用がかかります。

なお、不動産取得税は不動産を取得した買主にかかる税金のため、売主は負担しません。税金の取り扱いは個々の状況によって異なるため、具体的な手続きは税務署や税理士に確認することをおすすめします。

スムーズな売却のための実践的なアドバイス

離婚に伴う不動産売却は、手続きの多さに加えて精神的な負担も大きくなりがちです。ここでは、売却を円滑に進めるための不動産会社の選び方、価格の決め方と物件の整え方、売却後の生活設計について解説します。

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実績と対応力を確認して不動産会社を選ぶ

離婚に伴う売却をスムーズに進めるには、地域の市場に詳しく、対応の丁寧な不動産会社を選ぶことが大切です。理由は、地域の相場や規制を踏まえた価格設定や販売方法の提案によって、売却期間や売却価格が左右されるためです。

離婚に伴う売却では、夫婦が顔を合わせにくいこともあります。連絡の取り方や手続きの進め方について、事情に配慮した相談ができるかどうかも、依頼先を選ぶポイントです。

複数の査定で適正価格を把握し、物件の印象を整える

売却価格は、複数の不動産会社の査定を比べて判断するのが基本です。理由は、1社だけの査定では、その価格が相場に合っているかを判断しにくいためです。

ただし、査定額は「売れる価格」を保証するものではありません。相場より極端に高い査定額で売り出すと、後から値下げが必要になることもあるため、査定額の根拠を必ず確認しましょう。

売却期間を短くするためには、内覧時の印象を整えることも有効です。

売却後の住まいと生活設計を計画的に進める

売却後の住まいは、売却代金や自己資金、今後の借入額をもとに、無理のない予算を立てて探すことが大切です。理由は、離婚後は世帯の収入や生活費の内訳が変わるため、以前と同じ基準で住まいを選ぶと負担が大きくなることがあるためです。

売却と新居探しを並行して進める場合は、引き渡し日と入居日のスケジュールを調整し、必要に応じて仮住まいも検討しましょう。

また、新居を住宅ローンで購入して住宅ローン控除を受ける予定がある場合は注意が必要です。入居した年の前後の一定期間に、売却した家で3,000万円特別控除などを受けると、住宅ローン控除は使えません。どちらを利用するのが有利かは状況によって異なるため、事前に税務署や税理士に確認しておきましょう。

まとめ

離婚に伴う不動産売却は、新しい生活に向けた大切な一歩です。財産分与の対象や名義の確認、税金の手続きなど確認することは多いものの、手順を押さえれば一つずつ進められます。

不安や疑問を感じたときは早めに専門家へ相談し、売却後の生活設計も見据えて準備を進めていきましょう。

株式会社ミヤウチ住センターについて

株式会社ミヤウチ住センターは、藤井寺市・羽曳野市を中心に地域密着68年、取引実績3,800件以上の不動産会社です。仲介と買取の両方に対応しているため、「できるだけ高く売りたい」「早めに現金化したい」といった売主様のご希望に合わせた売却方法をご提案できます。

注文住宅や賃貸管理の事業も手がけており経営が安定しているため、売却を無理におすすめすることはありません。お話を伺ったうえで「売らない方がいい」と判断した場合は、正直にそうお伝えします。

仲介でのご売却では、他社への広告掲載も許可して広告量を最大化し、より多くの購入希望者にアプローチします。社内には宅地建物取引士・建築士・不動産コンサルティングマスター・相続手続きカウンセラーなどの有資格者がそろっており、財産分与や名義の整理が必要な離婚時のご売却にも対応しています。