リースバックの普通借家契約について！注意点も解説

リースバックを利用してご自宅を売却した後も今の家に住み続けたいけれど、契約の種類が複雑でどのプランを選ぶべきかお困りではありませんか。
「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを正しく理解せずに契約してしまうと、数年後に予期せず退去を命じられるといったリスクが生じかねません。
本記事では、これら二つの契約形態における更新の可否や期間の違いをはじめ、お客様のライフスタイルに適した選び方、失敗しないための重要な注意点について解説します。
住み慣れたご自宅でこの先も安心して生活を送り、後悔のないリースバックを実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

普通借家契約と定期借家契約の決定的な違い

リースバックにおける賃貸借契約には主に、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
まずは、これら2つの契約形態の特徴と具体的な違いについて解説していきます。

更新可否と居住の安定性

普通借家契約は、契約期間が満了しても借主が希望すれば原則として契約更新でき、長く住み続けやすい契約形態です。
一般的には1年や2年の期間を定めますが、条件によっては満了後に法定更新となり、従来の内容を引き継いで契約が続くこともあります。
そのため、売却後も同じ家で生活を続けたい方にとって、居住の安定性を確保しやすく、将来の見通しも立てやすい点が魅力でしょう。
一方、定期借家契約は定められた期間の満了で終了し、住み続けるには貸主との合意による再契約が必要となります。
したがって、何年住みたいのかをあらかじめ整理し、将来の暮らし方に合う契約を選ぶことが大切です。

契約終了に関する仕組み

普通借家契約では借主が保護されており、貸主が契約更新を拒むには、法的な正当事由が求められます。
正当事由は、貸主自身が建物を使用する必要性や建て替えの事情などを踏まえ、個別に判断されるものです。
そのため、家賃滞納など重大な契約違反がなければ、貸主から一方的に退去を求められる可能性は抑えられ、居住の安定にもつながります。
一方、定期借家契約は期間満了で終了するため、更新拒絶に正当事由は不要となり、終了時期も明確でしょう。
なお、契約期間が1年以上の場合は、原則として満了の1年前から6か月前までに終了通知がおこなわれるため、手続きも確認しておくことが重要です。

各種条件への影響と判断

契約形態は家賃や買戻し条件にも関わるため、居住期間だけで決めず、費用面も十分に含めて事前に比較することが大切です。
普通借家契約は長期居住を前提としやすい一方、条件によっては賃料が高めに設定されることがあります。
これに対し、定期借家契約は期間が明確で家賃を抑えやすい場合がありますが、再契約時の賃料改定や手数料には注意が必要でしょう。
また、買戻しを予定する場合は、定期借家契約で契約期間内に期限を設け、期間後は再契約できないケースも見られます。
したがって、毎月の家賃だけでなく、再契約費用や買戻し時期まで含め、長期的な総負担を比較して選ぶことがポイントです。

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普通借家契約がおすすめとなる3つのケース

前章では2つの契約形態の違いについて述べましたが、実際にどちらを選ぶべきか悩みますよね。
ここでは、普通借家契約を選ぶのがおすすめな具体的なケースについて解説します。

高齢世帯の長期居住目的

高齢世帯や介護が必要なご家族がいる場合、住み慣れた自宅で生活を続けられることは大きな安心につながります。
長年暮らした地域には通院先や買い物環境、近所とのつながりがあり、転居による生活変化の負担を抑えやすいでしょう。
また、手すりや段差解消など、すでに整えた住環境をそのまま有効に活用できる点も、生活面でも大きなメリットです。
普通借家契約なら、借主が契約上の義務を守っている限り、貸主の更新拒絶には原則として正当事由が必要となります。
そのため、再契約の可否を毎回心配しにくく、介護サービスや家族の支援も含めて長期の生活計画を落ち着いて立てやすい選択肢でしょう。

将来的な買戻しへの備え

将来的に自宅を買い戻したい方には、居住期間を確保しながら資金準備を進めやすい普通借家契約が向いています。
買戻しには購入代金だけでなく、所有権移転の登記費用や各種手数料など、まとまった資金が必要です。
そのため、自己資金の貯蓄や親族からの支援、新たな住宅ローンの検討に数年かかる場合も少なくないでしょう。
普通借家契約は原則として更新しやすいため、中長期の資金計画を立てやすい点がメリットとなりますが、買戻し期限が定められている場合は、その期限内に資金を準備する必要があります。
ただし、毎月の家賃は貯蓄額に影響するので、収支と買戻し時期を照らし合わせ、無理のない資金計画を作ることが大切です。

柔軟な住み替えへの対応

お子さまの進学や独立、家族構成の変化に合わせて住み替えたい場合にも、普通借家契約は利用しやすい形態です。
たとえば、中学校を卒業するまでは今の家に住むなど、学区や通学環境を保ちながら必要な期間、居住を続けやすいでしょう。
また、一般的な契約では、借主が一定期間前に申し出ることで中途解約もできる条項が設けられる場合があります。
そのため、転勤や親族との同居など予定が変わった場合も、契約条件に沿って退去時期も柔軟に調整しやすくなる利点でしょう。
ただし、中途解約の予告期間や違約金の有無は契約ごとに異なるため、将来の予定とあわせて事前に確認しておくことが重要です。

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リースバックの契約で失敗しないためのポイント

ここまで普通借家契約が適したケースを解説しましたが、実際の契約に向けてリスクや注意点もおさえておきましょう。
最後に、リースバック契約において失敗を避けるための重要なポイントについて解説していきます。

契約条件の書面での確認

長く住み続けたい場合は、更新の可否や契約期間、中途解約の条件を契約書で確認することが欠かせません。
とくに定期借家契約は期間満了で終了するため、再契約できる可能性や貸主の合意が必要かを事前に確かめておきましょう。
また、介護施設への入居や親族宅への転居を想定し、解約予告の期間や短期解約時の条件も事前に具体的に把握しておくと安心です。
さらに、リースバックでは修繕費の負担について特約が設けられ、設備故障時の費用負担が一般的な賃貸借と異なる場合があります。
したがって、口頭説明だけで判断せず、将来の居住や支出に関わる条件を項目ごとに書面で確認することが大切です。

総負担額の事前試算方法

リースバックでは毎月の家賃だけでなく、希望する居住期間全体で必要となる費用を試算することが重要です。
まずは賃料改定の条項を確認し、更新時や再契約時に家賃が変わる条件を事前に整理しておきましょう。
次に、普通借家契約の更新料や定期借家契約の再契約手数料、保証委託料などの諸費用も忘れず確認する必要があります。
さらに、火災保険料や契約上負担する修繕費をくわえ、5年や10年など希望期間に合わせて総費用額を計算すると比較しやすくなるでしょう。
そのうえで、年金や給与などの収入、生活費、貯蓄額と照らし合わせ、長期的に無理なく支払いを続けられるか判断することが大切です。

買戻し条件と専門家確認

将来の買戻しを考えている場合は、価格の算定方法や期限、必要な手数料を契約書で明確にしておくことが大切です。
買戻し価格は売却時と同額とは限らず、事業者の利益や諸経費などが反映され、売却価格より高くなる場合があります。
そのため、具体的な金額や算定基準にくわえ、いつまでに買戻しの権利を行使できるのか必ず確認しておきましょう。
また、家賃滞納や契約違反によって権利を失う条件がある場合は、その内容も細かく書面で把握しておく必要があります。
さらに、登記費用や税金も含めて資金計画を立て、契約条項が複雑なら弁護士や司法書士など各分野の専門家に確認を依頼すると安心です。

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まとめ

リースバックにおける賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、更新の有無や居住できる期間、家賃などの条件が大きく異なります。
高齢世帯での長期的な居住や将来的な買戻しに向けた資金の準備、家族の予定に合わせた柔軟な住み替えを希望する方には、普通借家契約がおすすめです。
実際の契約に向けては、将来の居住に関わる書面上の条件や契約期間全体での総負担額、買戻しの期限などを事前に細かく確認しておくと安心でしょう。