空き家を賃貸に出す？経営のメリットや注意点についても解説

相続や転居などで取得したものの、住む予定がない空き家の維持費や管理の手間ばかりが増えてしまい、どう活用すべきかお困りではありませんか。
誰も住まない建物をそのまま放置すると老朽化が急速に進んで資産価値が下がり、防犯上のリスクや固定資産税などの経済的な負担も重くのしかかってしまいます。
本記事では、大切な資産を手放さずに家賃収入を得られる「空き家を賃貸に出す」ための具体的なメリットやデメリット、事前に押さえておきたい注意点について解説します。
所有している空き家を効果的に活用し、負担を減らしながら将来に向けた賢い資産運用を検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を賃貸に出して得られるメリット

空き家を賃貸に出すメリットには、主に家賃収入の獲得や資産の有効活用などがあります。
まずは、空き家を賃貸化することで得られる具体的なメリットについて、順番に解説していきます。

家賃収入で固定費削減

空き家を所有していると、固定資産税や保険料だけでなく、庭の手入れや建物の修繕などにも費用がかかります。
物件の状態や管理方法によっては年間30万円から50万円ほど必要になるため、家賃収入を得られれば維持費の負担を軽くできるでしょう。
また、税金や保険料を家賃でまかなえるようになれば、家計から持ち出す金額を抑えやすくなる点も魅力です。
さらに、管理費や修繕費を差し引いた手残りを確認すると、毎月の収支も把握しやすくなります。
そのうえで、給湯器や外壁など将来必要になる設備交換の費用も見込んでおけば、資金に余裕を持ちながら無理のない賃貸経営を続けやすいでしょう。

手放さずに将来へ残す

空き家を賃貸に出す方法なら、売却とは異なり所有権を残せるため、思い入れのある住まいを将来へ引き継げます。
たとえば、転勤後に戻って住む予定がある場合や、将来子どもが利用する可能性がある場合にも選びやすいでしょう。
また、周辺の再開発などで土地の価値上昇が期待できるときは、家賃を得ながら売却時期を検討できる点も特徴です。
さらに、第三者へ貸している建物や土地は、一定の条件を満たすことで相続税評価額が下がる場合があります。
ただし、評価方法や適用条件は賃貸状況によって異なるため、相続時の扱いを確認し、家族の利用予定も含めて活用方針を決めることが大切でしょう。

外部委託で管理が楽に

空き家を賃貸に出して人が暮らすようになると、日常的に換気や水道の使用がおこなわれ、建物の状態維持にもつながります。
管理方法には自主管理と外部委託があり、自主管理なら手数料を抑えられる一方、募集や家賃確認、故障対応まで自分でおこなう必要があるでしょう。
一方で、管理会社へ委託すると、家賃の5%前後を目安に手数料がかかるのが一般的です。
しかし、集金や修繕手配、入居者や近隣からの相談対応を任せられるため、所有者の負担を軽減できます。
とくに遠方に住んでいる場合は、夜間対応を含む安定した管理体制を選ぶことで、本業や日常生活と両立しやすくなるでしょう。

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空き家を賃貸にするデメリットとその対処法

前章では賃貸化の魅力について述べましたが、一方で避けたいトラブルなどの不安もあることでしょう。
ここでは、賃貸経営で生じやすいデメリットと、その具体的な対処法について解説します。

入居者トラブルと対策

賃貸経営では、家賃滞納や無断でのペット飼育、騒音やゴミ出しなど、入居者に関するトラブルを想定しておく必要があります。
家賃滞納への備えとしては、入居審査を丁寧におこない、家賃保証会社の利用も契約前に確認しておくと安心でしょう。
また、ペットの可否や同居人の届け出、用途の制限などは契約書へ明記し、入居者へ十分に説明することが大切です。
さらに、地域のゴミ出しルールや生活音への配慮も入居時に共有しておくと、近隣との関係を保ちやすくなります。
もし相談が寄せられた場合は当事者だけで抱え込まず、管理会社に間へ入ってもらうことで、冷静に対応しやすいでしょう。

修繕費用の負担発生

空き家を貸す際は、屋根や外壁の補修、壁紙や床の張り替えなどが必要になり、工事内容によっては大きな費用がかかります。
また、入居後も給湯器やエアコンなどの故障で修理費が発生するため、初期費用と将来の修繕費を分けて備えると安心でしょう。
そこで、建物状況調査で補修の優先順位を整理し、補助金制度も確認することが大切です。
さらに、3社程度へ同じ条件で見積もりを依頼し、金額や材料、工事範囲を比較します。
施工実績や保証内容、担当者の対応まで確認して依頼先を選べば、必要な修繕を計画的に進めやすくなるでしょう。
費用の見通しを持つことで、急な出費にも備えられます。

管理会社の正しい選び方

管理会社へ委託する際は、どこまで業務を任せられるのかを確認し、自分の生活に合う管理体制を選ぶことが重要です。
まず、国の管理業者登録制度への登録状況や、物件がある地域での募集実績を確認すると、比較しやすくなるでしょう。
また、手数料だけで判断せず、定期巡回や清掃、設備故障時の対応、家賃滞納時の対応範囲まで確かめておくことが大切です。
さらに、基本料金に含まれる業務と追加費用がかかる業務を整理しておけば、契約後の認識違いを防げます。
問い合わせへの返答速度や報告方法も確認し、日々の状況を共有しやすい会社を選ぶと安心でしょう。
相談のしやすさも確認しましょう。

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空き家を賃貸に出す前に知るべき3つの注意点

ここまでメリットやデメリットを解説しましたが、始める前の重要なポイントもおさえておきましょう。
最後に、空き家を実際に賃貸へ出す前に確認しておくべき注意点について、解説していきます。

市場調査と適正な家賃

空き家を賃貸に出す前は、地域の人口動向や入居希望者の傾向を調べ、どのような世帯に需要があるのかを把握することが大切です。
まず、駅からの距離や築年数、間取りなどが近い物件を確認し、募集中の家賃だけでなく実際の成約条件も参考にすると良いでしょう。
また、家賃は希望する収益だけで決めず、周辺相場を基準に設備の状態や管理費なども踏まえて検討します。
さらに、想定する入居者に合わせて設備を整える場合は、改修費用と見込める家賃のバランスを確認することが重要です。
市場に合った条件を設定できれば、募集期間を抑えながら安定した賃貸運営につなげやすくなるでしょう。

確定申告と経費の計上

家賃などの収入は不動産所得にあたり、原則として毎年の確定申告が必要になるため、収入と支出を日頃からきちんと整理しておくことが大切です。
まず、固定資産税や保険料、管理委託料などは、経費として説明できるよう領収書や請求書を適切に保管しておきましょう。
また、建物の取得費は減価償却、通常の維持管理は修繕費、価値や耐久性を高める工事は資本的支出として扱う点にも注意が必要です。
さらに、青色申告を利用する場合は、原則として3月15日までに承認申請をおこないます。
日々の取引を帳簿へ記録し、必要書類を早めにそろえておけば、翌年の申告も進めやすくなるでしょう。

契約形態の正しい選び方

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、利用予定に応じて選ぶことが大切です。
普通借家契約は更新を前提としており、貸主から更新を断るには正当な理由が必要でしょう。
一方、定期借家契約は期間満了で終了するため、自宅として使う場合などに向いています。
ただし、契約時は更新がないことを書面で説明し、契約期間が1年以上なら満了の1年前から6か月前までに終了通知をおこなう必要があります。
また、住める期間が限られることで募集に影響する可能性もあるため、長期収入と自己利用のどちらを重視するか整理しましょう。
管理会社と相談し、目的に合う契約形態を選んでください。

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まとめ

空き家を賃貸に出すと、家賃収入で維持費をまかなえるだけでなく、物件を手放さずに将来へ残すことができ、管理会社への委託で手間も省けます。
入居者とのトラブルや高額な修繕費用の発生も懸念されますが、事前に3社程度で相見積もりを取り、信頼できる管理会社を選ぶことで対処できます。
貸し出し前には適正な家賃設定のための市場調査をおこない、日々の経費整理と2種類の契約形態から目的に合ったものを選ぶようにすると良いでしょう。