持ち家のリースバックはどんな流れになる？住み続けたい方へ手順を解説
自宅を手放さずに現金を手に入れたいと考えたことはありませんか。近年、「リースバック」という方法を利用し、持ち家を売却した後も住み続ける方が増えています。しかし、その仕組みや流れをよく知らず、悩まれている方も多いのではないでしょうか。本記事では、リースバックとは何か、そのメリットや進め方、注意点についてくわしく解説します。住み慣れた家に安心して暮らし続けたい方は、ぜひ読み進めてください。
リースバックとは何か（持ち家 リースバック 流れ の概要）
リースバックとは、ご自身の持ち家を一度売却したうえで、買い手と賃貸借契約を結び、同じ住宅に住み続けられる仕組みです。「持ち家を手放す」ことと「住み慣れた住まいに住み続ける」ことの両立を可能にします。
この仕組みは、例えば住宅ローンの返済が難しくなった場合、あるいは老後資金や教育資金を確保したい場合など、まとまった資金が必要なときに有効です。また、引っ越しをせずに資金調達ができる点も大きなメリットです。
基本の流れは、以下のようになります。まず、リースバックを希望する住宅を売却し、売却代金を受け取ります。次に、買主（多くは不動産会社や専業事業者）と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら居住を継続します。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 売却 | 持ち家を一括で現金化できる |
| 契約 | 買主と賃貸借契約を結ぶ |
| 居住継続 | 引っ越さずに住み続けられる |
リースバックの進め方と流れの詳細
リースバックを進める際は、段階的にプロセスを理解し、安心して手続きを進めることが大切です。当社では、以下のステップをご案内しております。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 相談・査定 | 物件の現状やご希望をうかがい、査定を実施します。 | ローン残債の有無や売却価格によるオーバーローンの可能性を確認します。 査定結果に基づいて賃料の目安もご提示します。 |
| 売買契約と賃貸借契約の締結 | 売却と同時に賃貸の契約を行い、そのまま自宅に住み続けられるようにします。 | 売買契約と賃貸借契約を同時に締結する形式が基本です 。 |
| 売却代金の受け取り・賃貸開始 | 売却代金を受け取り、住宅ローン返済や抵当権の抹消手続きなどを行い、賃貸生活が始まります。 | 家賃は月額で発生しますので、費用計画をあらかじめ確認しておくことが重要です 。 |
上記の流れを詳しくご説明します。
まず最初の相談段階では、不動産会社にご連絡いただき、現在のローン残高やご希望の条件をお伝えください。専門家が当該物件を査定し、概ねの売却価格と賃料の目安をご提示いたします。この段階でオーバーローン（ローンの残債が売却価格を上回る状態）が判明した場合は、金融機関との調整が必要になることもございます 。
次に、売買契約および賃貸借契約を同時に締結します。これにより所有権は事業者へ移転しますが、その直後に賃貸借契約が発効し、引き続きご自宅に住み続けることが可能となります 。
その後、売却代金を受け取った後は、住宅ローンの返済や抵当権抹消などの手続きを済ませていただき、賃貸生活が始まります。初月の家賃や敷金・礼金などの諸費用も事前に把握しておくことで、安心して新たな生活をスタートできます 。
：リースバック利用時に注意したいポイント
リースバックをご検討いただく際には、以下の点にご注意ください。ご自身にとって本当に安心・安全な選択ができるよう、しっかり確認することをおすすめします。
| ポイント | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却価格と資金計画 | リースバックでは、市場の売却価格よりも低くなる傾向があります（おおむね市場価格の70～80％程度） | その差額が手元に残る資金になりますが、安易に判断せず、しっかり資金計画を練りましょう |
| 家賃の設定と負担 | 家賃は市場相場ではなく、売却価格や期待利回りから算出されるため、相場より高くなるケースが多いです（年率7～13％程度） | 毎月の負担が生活に響く可能性があるため、将来的にも払える金額かを必ず見通しましょう |
| 契約形態と再契約・再購入 | 契約は多くの場合「定期借家契約」で、契約期間終了後の更新は保証されません。また、再購入（買戻し）には期限や追加費用がある場合があります | 住み続ける安心のためには、契約形式や再購入条件を十分確認し、不明点は契約前に話し合っておきましょう |
まず、リースバックでは売却価格が市場相場より低くなる傾向があります。物件の売却代金が市場価格の約７～８割になってしまうこともあり得ます 。そのため、売却によって得られる資金と、手放す価値とのバランスを冷静に見極めることが重要です。
次に家賃の設定ですが、これは市場の賃料とは異なり、売却価格に基づく期待利回りから計算されるため、相場より高く設定されるケースが少なくありません。たとえば買取価格に年率10％の利回りを乗せて計算され、月額家賃が高額になることもあります 。将来にわたって負担できる家賃であるか、念入りにシミュレーションしましょう。
さらに契約形態についてです。リースバック契約は一般的には「定期借家契約」が採用され、契約期間終了後は自動更新されず、再契約も保証されていません 。また、将来の再購入についても、買戻特約の期限（最長10年など）や価格（売却価格に10～30％程度上乗せされる場合）など条件が厳しいことがあります 。これらをよく理解いただき、無理のない計画を立てられるようにしましょう。
リースバックを活用する際の準備と進め方のコツ
リースバックを活用してご自宅に住み続けながら資金を確保するには、事前の準備と手順の理解がいっそう重要です。まず最初のステップは、信頼できる専門家に早めに相談することです。不動産の価値や住宅ローンの残高、条件面を踏まえた適切なアドバイスを得ることで、安心して判断ができます。
| 準備項目 | 確認すべき内容 | ポイント |
|---|---|---|
| ローン残債と物件価値の確認 | 査定価格と残債の差額 | アンダーローンかオーバーローンか判断 |
| 自己資金や金融機関対応 | 不足額の有無／金融機関との協議 | 必要なら任意売却も検討 |
| 契約内容の詳細チェック | 家賃・契約期間・再購入条件 | 安心して住み続けられる条件設定 |
まず、自宅の査定価格と住宅ローンの残債を比較し、差額がプラスであれば「アンダーローン」の状態です。この場合には、通常の手続きでリースバックを進められる可能性が高いです。逆に差額がマイナスであれば「オーバーローン」であり、不足分を自己資金で補うか、任意売却の検討が必要となります。これらの点は、信頼できる専門家に判断してもらうことが肝心です。
オーバーローンの場合でも、自己資金を用意して残債を完済できるケースがあります。また、金融機関の同意を得て任意売却を行い、その後リースバックを行う方法もあります。ただし、任意売却後はローン返済と賃料の二重負担となる可能性もあるため、資金の見通しや返済計画をしっかり立てる必要があります。
最後に、リースバック契約の内容を細部まで確認することが大切です。賃料の設定、契約期間、原状回復の取り決め、さらには再購入（買い戻し）の条件が明記されているかどうか、きちんと確認しましょう。こうした契約内容が明確であれば、安心してご自宅に住み続けられる環境が整います。
まとめ
持ち家を手放した後もそのまま住み続けられるリースバックは、資金繰りや老後の不安を感じる方にとって大きな選択肢となります。売却と同時に賃貸契約を結ぶことで、住み慣れた家を離れることなく資金を確保できます。ただし、売却価格や家賃の水準、契約内容の確認には十分注意が必要です。万が一に備えて専門家へ早めに相談し、ご自身の生活設計に合った方法を見極めることが大切です。安心して次の一歩を踏み出しましょう。
