空き家の現金化の方法は？買取相場や注意点についても解説

相続などで取得したものの、住む予定のない空き家の処分や、早急に現金化する方法についてお困りではありませんか。
空き家をそのまま長期間放置してしまうと、建物の老朽化が急速に進むだけでなく、毎年の固定資産税の負担や近隣トラブルなどのさまざまなリスクが生じるため、不動産会社による「買取」で早期に手放すことが効果的です。
本記事では、空き家をスムーズに現金化する方法として買取を利用する具体的なメリットをはじめ、気になる買取相場の決まり方や、事前に知っておくべき注意点について解説します。
現在所有している空き家の売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家現金化なら買取がおすすめな3つの理由

空き家を現金化する方法には主に仲介と買取がありますが、まずはメリットの多い買取から押さえるべきです。
初めに、条件が悪くても売買が成立しやすい買取の仕組みについて解説していきます。

悪条件でも売却可能

仲介では個人の買主が購入するため、築年数や状態、利便性が重視され、雨漏りや傾きのある古い空き家は選ばれにくい傾向があります。
一方で、不動産会社の買取は再販売を前提としており、現状だけで価値を判断するわけではありません。
大規模な改修で魅力を高められるか、建物を解体して宅地として活用できるかなど、活用方法も含めて査定されるのが特徴です。
そのため、古家付きの土地や駅から離れた物件でも、再活用の余地があれば売却できる可能性は十分にあるでしょう。
さらに、再生費用は不動産会社が見積もるため、売主が修繕をせず、現状のまま相談しやすい点も魅力といえます。

手数料不要で早期現金化

仲介では広告や内覧を通して買主を探すため、条件によっては成約まで数か月以上かかることがあります。
一方、買取は不動産会社が直接買主となるため、査定額と条件に合意すれば、売買手続きを速やかに進められる仕組みです。
広告活動や繰り返しの内覧対応も不要で、条件が整えば数日から数週間ほどで現金化できるケースもあるでしょう。
また、直接取引であることから仲介手数料が発生せず、その分を家財の処分費や測量費などに充てやすい点もメリットとなります。
決済日や引渡し日も相談しやすいため、相続手続きや住み替えの予定に合わせながら、資金計画を立てやすくなるはずです。

契約不適合責任の免責

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に、売主が修繕や代金減額などの対応を求められる責任です。
個人へ売却したあとに雨漏りやシロアリ被害が判明すると、契約内容によっては売主の負担が生じることがあります。
一方、買取では不動産会社が建物の状態や再生費用を確認し、現状有姿を前提として契約するのが一般的でしょう。
そのため、契約書に契約不適合責任を免除する特約を設け、引渡し後の責任を限定できるケースが多くなっています。
ただし、免責範囲は契約で確認が必要ですが、長期間使っていない空き家でも売却後の負担を抑えやすい点は安心材料といえます。

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空き家買取の相場は？

前章では買取の利点について述べましたが、実際にいくらで売れるのか、具体的な相場が気になりますよね。
ここでは、市場価格の5〜8割となる査定の計算方法や、価格決定の要因について解説します。

市場価格の5〜8割が目安

仲介で買主へ売却する場合に見込まれる市場価格に対し、空き家の買取額は5〜8割が目安とされています。
これは、買取後に不動産会社が改修や解体をおこない、再販売するための費用や税金などを査定額へ反映するためです。
具体的には、将来の再販予想価格から必要経費を差し引き、事業として成り立つ価格を算出する形となります。
そのため、軽い修繕で再販売できる物件は8割に近づき、大規模工事が必要な空き家は5割寄りになる傾向があるでしょう。
なお、築年数や構造、主要部分の傷みも評価されるため、耐用年数を超えた建物でも状態が良ければ、一律に低く評価されるわけではありません。

解体費などの減価要因

建物の価値が低い空き家は古家付き土地として扱われ、土地価格から再活用費用が差し引かれることがあります。
代表的な減価要因が解体費で、1坪あたりの目安は木造3万〜5万円、鉄骨造4万〜6万円、鉄筋コンクリート造6万〜8万円ほどです。
たとえば30坪の木造住宅なら、建物の解体だけで90万〜150万円程度を見込むことになり、その分が査定に影響するでしょう。
また、石綿の含有調査や除去、残置物処分にも費用がかかる場合があります。
さらに、庭木やブロック塀の撤去、整地にも費用がかかるため、査定前に残置物や敷地の状態を確認しておくと内訳を把握しやすくなるはずです。

エリア需要や開発の影響

空き家の買取価格は建物の状態だけでなく、地域の住宅需要や将来性によっても大きく変わります。
査定では地価公示や路線価などの指標に加え、周辺取引や再販売のしやすさも確認されるのが一般的です。
たとえば人口流入が続く都市部や生活利便性の高い地域では需要が安定し、市場価格の7〜8割に近い査定となる可能性もあるでしょう。
一方、再販売まで時間を要しやすい地域では、保有中の維持費などを見込んだ価格になる傾向があります。
さらに、新駅や幹線道路、大型商業施設の計画、用途地域、道路後退、災害区域の指定なども需要予測に関係するため、地域条件を含めた総合判断が重要です。

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空き家を買取に出す際の注意点と必要な手続き

ここまで買取のメリットや相場を解説しましたが、売却前後に問題を未然に防ぐための注意点もおさえておきましょう。
最後に、相続登記や税務手続きなどの気をつけるべきポイントについて解説していきます。

売却前の相続登記が必須

不動産を売却できるのは原則として登記簿上の所有者であり、亡くなった方の名義のままでは空き家の買取契約を完了できません。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めに手続きを進めることが大切でしょう。
まずは亡くなった方の戸籍を集めて相続人を確認し、必要に応じて遺産分割協議で空き家を引き継ぐ方を決めます。
そのうえで、戸籍謄本や固定資産評価証明書などをそろえ、管轄の法務局へ相続登記を申請する流れとなります。

買取対象外になるケース

買取は幅広い空き家に対応しやすい方法ですが、条件によっては買取が難しくなるケースもあります。
たとえば、接道条件を満たさない再建築不可物件や、シロアリ被害、基礎の亀裂、石綿などで再生費用が大きくなる物件です。
ただし、再建築不可でも隣地取得で接道条件を満たしたり、法令に基づく許可や認定を受けたりすると、活用の可能性が広がる場合があります。
また、建物の再生が難しいときは、解体して更地にする方法も選択肢となるでしょう。
一方、解体後は住宅用地の特例が外れて固定資産税の負担が増える可能性があるため、自己判断で壊す前に不動産会社へ相談することが大切です。

売却後の確定申告と税金

不動産売却で利益が出た場合、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に所得税と住民税が課されます。
取得費が不明なら売却代金の5%を概算取得費とでき、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下で39.63%、5年超で20.315%です。
相続した不動産は亡くなった方の取得日を引き継ぐため、条件を満たせば空き家の3000万円特別控除を利用できる可能性があります。
また、特例には建築時期や利用状況、売却額、売却期限などの要件があり、適用可否を事前に確認しておくと安心でしょう。
なお、特例で税額が0円になる場合も確定申告は必要なため、売却した翌年の申告期間に手続きをおこなうことが重要です。

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まとめ

空き家を現金化するなら買取がおすすめであり、その理由は悪条件でも売却でき、仲介手数料なしで早期に現金化できるうえ、契約内容によって契約不適合責任を免責できるケースが多いからです。
買取の相場は市場価格の5割から8割程度が目安となり、解体や改修にかかる費用のほか、地域の住宅需要や将来的な開発計画などの要因によって最終的な価格が決まります。
売却前には義務化された相続登記を必ず済ませ、現金化の後は最大3000万円の特別控除制度などを賢く活用しながら、忘れずに確定申告の手続きをおこなうと良いでしょう。